ОбезДОЛЕнное строительство: как изменятся цены на жилье?

Статьи

ОбезДОЛЕнное строительство: как изменятся цены на жилье?

С 1 июля 2019 года застройщики перейдут на новую схему взаимодействия с дольщиками: дом возводится на кредитные средства, а деньги покупателей аккумулируются на специальном эскроу-счете. Получить их компания может только после сдачи объекта в эксплуатацию. Новый порядок, по мнению законодателей, решит проблему обманутых дольщиков. А вот что будет происходить на рынке? Об этом рассказал директор СК «Маркет Сервис» Сергей Бабкин

«Чехов» в доле

- Сергей Петрович, в Верхней Пышме еще есть объекты, которые строятся в рамках договоров долевого участия. Что с ними будет после 1 июля, когда заработают поправки в законодательство?

- По закону, те дома, в которых продано не менее 10% квартир и готовность которых составляет хотя бы 30% (а в случае с договором развития застроенной территории - 15%), будут продолжать строиться по старой схеме. Остальные перейдут на новую.

- Вы сейчас строите ЖК «Чехов». Его готовность какая?

- Достаточно высокая - 35%. Это будет последний кирпичный дом, причем, думаю, не только в области, но и в России. Когда все перейдут на эскроу-счета, банки такие дома не будут пропускать, по экономике они не пройдут. По себестоимости кирпичные дома очень дорогие, стоимость одного квадрата примерно на 8 тысяч выше по сравнению с монолитным: 47 тысяч против 38-42 тысяч за квадрат. Плюс долгое строительство: кирпичный дом строится дольше почти на год.

Цены пойдут в рост

- Кстати, о стоимости… Как она изменится с переходом на новую финансовую модель? И что вообще изменится на рынке для покупателей?

- Квадратный метр пусть и незначительно, но вырастет. На сколько – будет зависеть от продаваемости объекта. Если он медленно продается, соответственно, банковская ставка будет максимальной – 9%. Если квартиры разойдутся за год, ставка уменьшится до 5%. Сложно спрогнозировать, но вряд ли объекты будут продаваться разом. Ну и качество тоже изменится. Будут строиться либо монолитные, либо панельные дома. Другого выхода у нас нет. Они хоть и менее экологичные, но по себестоимости дешевле и быстровозводимые.

Ранее эксперты строительного рынка заявляли, что после перехода на эскроу-счета цены на долевки сравняются с готовым жильем. Долевки подскочат на 15-20%, кто-то и вовсе называет цифру 40%.

- Стоимость кредита 9% - это много для застройщиков?

- При 9% на застройщика ложится очень большая нагрузка, тем более на того, кто расселяет ветхие дома. Необходимо внести свои денежные средства, выкупить аварийное жилье, снести его, подготовить проект, пройти экспертизу и только потом начинать строить на кредитные деньги. Цена у нас на земельный участок та же самая, что в Екатеринбурге, при этом продаем мы дешевле – по 54-55 тысяч за квадратный метр. Не хотелось бы, чтобы мы пришли к таким же ценам, что на Уралмаше, – по 70-80 тысяч за квадрат. При таких условиях городу будет тяжело, застройщики начнут уходить.

Недавно мы ездили в Москву, общались со строителями. Среди них есть мнение, что в этих условиях моногорода могут попросту перестать развиваться в плане строительства.

Может быть, до конца года еще что-то изменится. Может быть, правительство решит снизить процентную ставку до 5% начальных, а после продажи дома – до 1%.

Однушки вышли из моды

- Вы сейчас занимаетесь строительством нового микрорайона на Огнеупорщиков. Каким он будет? На какой стадии проект?

- Сюда сместится центр города: рядом возводятся администрация, баня… Все двухэтажные дома признаны аварийными и пойдут под снос. Запланирована и частично спроектирована улица Гальянова. Огнеупорщиков закроется для грузового транспорта (он пойдет по Гальянова) и станет квартальной, разделяя улицу на четную и нечетную стороны. Что касается жилых домов, ЖК «Чехов» будет единственным высотным, все последующие не выше 16 этажей. Будут и 6-9-этажки – многосекционные. С «Чеховым» здесь будет 8 домов. Квартиры в основном 2-3-комнатные. Все строительство рассчитано до 2027 года.

- Однушки больше не популярны?

- Да, однокомнатные квартиры у всех застройщиков стоят. В ЖК «Чехов» нам даже пришлось переделывать однушки в двухуровневые квартиры на 74-78 квадратов. Первый этаж – гостиная, второй – две спальни с полноценной ванной и санузлом. Спрос на них хороший.

- С чем связано, что однушки перестали покупать?

- Город ими насытился. Очень много уже введенных в эксплуатацию квартир. Зачем покупать в строящемся доме, если есть уже готовая? Ну и люди сейчас стараются лучше «выпрыгнуть из штанов» и купить сразу двушку, чем покупать однушку, расплачиваться за ипотеку ускоренно, потом снова ее продавать и покупать двушку.

Центр с литературным акцентом

- Про инфраструктуру расскажите.

- В каждом доме у нас будет подземный паркинг, причем из расчета 1 машино-место на квартиру – Огнеупорщиков не будет заставлена автомобилями. Будем стараться все до единого дома оборудовать газовыми котельными. На данный момент котельная уже есть в ЖК «Чехов», следующий дом будет на Сварщиков – Гальянова. Сейчас мы выкупаем гаражи, дом 5б, и на его месте проектируется дом, постараемся, чтобы он тоже был с газовой котельной. Это весомое преимущество, потому что в Верхней Пышме существует проблема с горячей водой. Люди въезжают в новостройку и стараются сразу ставить водонагреватель. Остекление будет везде большое, французское. Чем больше света – тем лучше.

- Вы сказали, что следующий ваш объект - на месте дома по Огнеупорщиков, 5б. Это что за дом будет?

- Две 16-этажные секции и одна 14-этажная, подземный паркинг. Рядом многоуровневая автостоянка еще на 200 машиномест.

- Школы, детские сады планируются?

- За будущей администрацией расположится школа на 800 мест, ее уже проектируют (для этого сносят СНТ «Малютка» - прим. ред.). Детских садов не планируется. Есть садик рядом с администрацией и еще два - на месте бывшего колледжа им. Ползунова и во дворе на Успенском, 123.

У нас будут шикарные детские площадки, причем они «цепляют» за собой и благоустройство возле старых домов. Например, у домов 11б и 17 вместо двух качелей мы за свой счет разобьем большую детскую площадку. По Огнеупорщиков, 5 и 7 бунт поднимается, что мы захватываем территорию – на самом деле мы там сделаем подземный паркинг и на нем поставим новую площадку, еще лучше. Закрытых дворов на Огнеупорщиков не будет – только «Чехов».

По всему району поставим стелы, монументы для украшения – это будет район с литературным акцентом.

- Сейчас на месте будущего микрорайона – аварийное жилье. На каком этапе расселение?

- Всего там 7 домов – двухэтажки и одна трехэтажка. Все двухэтажки аварийные,в плачевном состоянии. У них горячую воду и отопление лет 7-8 назад пришлось провести снаружи, потому что под землей трубы сгнили. С каждым индивидуально мы договариваемся о выкупе квартир. Кто-то свою уже продал, живет в съемной и ждет новоселья в «Чехове». У кого-то снос дома запланирован на 2022 год, а он уже просит выкупить у него квартиру, чтобы самому найти что-то более приличное и съехать, мы идем навстречу. Вообще, стараемся подсказать, подобрать жилье. Но процесс довольно сложный. Люди из плохого жилья не хотят переезжать в то, что чуть получше, они хотят сразу шикарных условий. Я их понимаю, но мы можем ориентироваться только на реальную стоимость.

По 8 квартирам из разных домов заключены предварительные договора, и по гаражам где-то 16 выкуплено. А всего в двухэтажках – более 50 квартир. Самая большая – трехэтажка: там 30 квартир. Но у нее состояние хорошее, мы будем заниматься ей в последнюю очередь.

- После Огнеупорного уже есть какие-то строительные планы?

- Пока только Огнеупорный. Другие площадки рассматриваем, но это уже Екатеринбург.