ПлачУ и не плАчу: как оспорить кадастровую стоимость квартиры и уменьшить налог?

Статьи

ПлачУ и не плАчу: как оспорить кадастровую стоимость квартиры и уменьшить налог?

Летом 2019 года на Среднем Урале завершилась кадастровая оценка объектов недвижимости. Именно исходя из нее и будет рассчитываться налог на имущество за 2020 год. У собственников осталось всего два месяца, чтобы через Росреестр оспорить результаты. По истечении этого времени в соответствии с новым порядком всем несогласным придется идти в суд

Каждой квартире – по оценке

На данный момент в Свердловской области насчитывается более 3 миллионов 100 тысяч объектов недвижимости, в Верхней Пышме – 73,5 тысячи объектов. Расчет налога на имущество по ним долгие годы производился исходя из инвентаризационной стоимости, которая зачастую была в разы меньше рыночной, с 2015 года для части объектов начали применять кадастровую стоимость, более приближенную к реальной цене.

Исходя из расчета налога от инвентаризационной стоимости имущества, начисление налога на имущество в Верхней Пышме в период с 2018 по 2019 годы составляло порядка 52 млн рублей в год.

С 1 января 2020 года налог на имущество по всей стране будет рассчитываться только исходя из кадастровой стоимости - соответственно, все, кто не почувствовал на себе увеличение налогового бремени, ощутят его в 2021 году, когда получат налоги за 2020 год.

Всем несогласным оспаривать кадастровую стоимость необходимо уже сейчас – через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при областном Росреестре. На все про все собственникам дается два месяца. Далее, в 2020 году, согласно новому порядку, доказывать ошибки придется в суде.

Все имущественные налоги идут в городской бюджет. Ставки налога на имущество определяет также муниципалитет. В городском округе Верхняя Пышма они установлены на уровне 0,25 % в отношении квартир и комнат и 0,3 % - в отношении жилых домов, гаражей, машино-мест, хозяйственных строений.

Волна недовольных

В 2019 году в областном Росреестре зафиксировали всплеск обращений по досудебному оспариванию кадастровой оценки имущества: за январь-сентябрь 2019 года в комиссию поступило 942 заявления, что на 24% больше по сравнению с 2018 годом. Как пояснили КЗ в пресс-службе Росреестра по Свердловской области, 182 из них не были приняты к рассмотрению, остальные прошли процедуру оспаривания, в результате которой 58,2% заявлений были удовлетворены. Почти столько же споров завершились в пользу обратившихся в 2018 году.

В судах волну не согласных с кадастровой оценкой пока не ощутили. По данным пресс-службы Свердловского облсуда, за 6 месяцев 2019 года к ним не поступило ни одного дела. При этом на данный момент продолжаются разбирательства по двум искам, поступившим ранее, в 2018 году.

В 2017 и в 2016 годах в облсуд также поступали иски по оспариванию кадастровой стоимости (по одному – в год). В 2017 году суд отказал заявителю в удовлетворении требований, в 2016 году – наоборот, удовлетворил иск.

Оценщики уверены, что стагнация на рынке их услуг – явление временное. Вероятнее всего, собственники просто-напросто еще не ознакомились с результатами кадастровой оценки. По предположению экспертов, люди заметит их только в 2021 году, когда получат налог на недвижимость, рассчитанный по новым правилам – вот тогда и произойдет настоящий бум. 

Курс на понижение: с 4 до 1,5 миллионов

«В середине 2000-х годов государство заключило госконтракты с определенными коммерческими организациями, которые и провели кадастровую оценку недвижимости. И когда люди увидели, какова кадастровая стоимость их объектов, они схватились за сердце. В 2013 году высший арбитражный суд, ссылаясь на закон об оценочной деятельности, предусмотрел механизм формирования кадастровой стоимости, приближенной к рыночной. Тогда, в первую очередь, это было сделано для предпринимателей: они массово пошли с исками в арбитражный суд, которому в то время такие дела были подведомственны. В июне 2015 года Верховный суд РФ дал разъяснения по вопросам оспаривания кадастровой стоимости, и из арбитража все эти вопросы перекочевали в суды субъектов федерации, у нас - в областной суд. А осенью 2015 года был принят кодекс об административном судопроизводстве, в котором была прописана вся  процедура оспаривания кадастровой стоимости», - рассказал историю вопроса управляющий партнер юридической компании «Право-Инвест» Ярослав Русских.

По его словам, сейчас процедура оспаривания кадастровой стоимости существенно усложнилась. К примеру, если раньше заявителю достаточно было заказать заключение оценщика, а также получить заключение саморегулируемой организации (СРО), в которую входит этот самый оценщик – и этих документов было вполне достаточно арбитражному суду, чтобы снизить стоимость, то сейчас бюрократических препонов больше. Так, юридическим организациям, прежде чем подать в суд, необходимо обратиться в комиссию при Росреестре.  

Да и процент понижения кадастровой стоимости раньше был куда более существенный. К примеру, в 2015 году компании удалось уменьшить стоимость офисного помещения площадью 20 квадратных метров с 4 до 1,5 миллионов рублей.

Ведущий специалист юридической компании «Лекс» Ярослав Антропов также отмечает усложнение процедур: «Если раньше стоимость оспаривалась сплошь и рядом и уменьшение доходило аж до 90%, то сейчас снизить удается всего процентов на 10-20».

Итак, вот несколько советов собственникам недвижимости от юристов. Для начала необходимо заказать в МФЦ кадастровую справку и сравнить стоимость квартиры, указанную там, со среднерыночной стоимостью на аналогичные объекты. Сделать это можно, промониторив сайты бесплатных объявлений. Далее следует очень внимательно, опираясь на отзывы других клиентов, выбрать оценочную организацию – от ее опыта и репутации во многом зависит успех дела.

«Я бы посоветовал даже идти не напрямую к оценщикам, а к юристам, которые непосредственно специализируются на таких делах. Их тоже надо выбирать тщательно, почитав отзывы в интернете. У юристов вся процедура уже обкатана, как правило, у них заключены партнерские соглашения с определенными оценочными компаниями, которые уже себя зарекомендовали, всю работу с оценщиками они полностью возьмут на себя. Качество оценщиков и качество юристов играет большую роль. Например, не все оценщики сталкиваются с жилой недвижимостью, кто-то работает с землей, у каждого оценщика есть определенная практика», - прокомментировал Ярослав Русских.

После получения заключения оценщика и заключения СРО, в которую он входит, юрист составит административно-исковое заявление в суд – суду дается два месяца на рассмотрение дела.

С целью снижения социальной нагрузки на граждан законодательством установлено множество преференций. Льготы по налогам на имущество закреплены за пенсионерами, участниками и ветеранами ВОВ, инвалидами, супругами умершего гражданина, которому присвоено звание «Почетный гражданин», и несовершеннолетними детьми-сиротами.

ОПРОС:

Елена, 39 лет: «Сейчас за 67 квадратных метров платим налог на имущество в размере 2,5 тысячи рублей. Про новый расчет налога и кадастровую стоимость читала в вашей газете. Но сумму на свою квартиру не рассчитывала».

Надежда, 35 лет: «997 рублей - по-новому, а было 228 рублей. У нас квартира 41,6 кв. м».

Женщина: «Здесь я еще не платила, а в Екатеринбурге у меня сумма налога около 2 тысяч рублей за 70 кв. м. В силу своей специальности, я знаю, что расчет будут вести исходя из кадастровой стоимости. Но еще не смотрела, какой будет налог. Мне это не интересно».

Мария, 25 лет: «Квартиру мы приватизировали два года назад. Не знала, что сумма налога изменится, интересно на сколько. Лишь бы не в два-три раза». 

Александр, 40 лет: «Сейчас платим тысячу с копейками за площадь в 40 кв. м. Про кадастровую стоимость не знал, впервые услышал от вас».

Елена ВИКТОРОВА

Фото Алисы ЩЕРБАКОВОЙ